未来20年中国房地产20大趋势
文/谢逸枫
老谢这篇未来20年中国房地产20大趋势让你一生受益的文章，已经酝酿了足足一年时间，一直在反复反复的分析与讨论，最后终于形成现在的大趋势成果。其意图与意义在于对促进中国房地产行业发展、房企的发展与市场认识、购房者的买房与投资有帮助，这才是老谢最开心的事情。希望让大家享受到房地产业带来的财富盛宴，赚取更多的真金白银。不是在房地产混了几十年，最后连套房都没买到。因为大趋势无人可挡，不要同大趋势作对。
上篇《谢逸枫：最佳购房时机！今年不买房十年又白忙！》的文章引起各自媒体疯狂转发，不少的自媒体竟然一字一差的抄袭、转发老谢这篇文章，包括腾-讯-新-闻-客-户-端-自-媒-体的预测金色、企-鹅-号-自-媒-体的预测金色等自媒体，真是太无耻太不要脸了。希望这些自媒体好自为之，不要去专门干些偷鸡摸狗的违法勾当，不要老想顺手牵羊的盗取别人辛辛苦苦劳动的成果。
中国房地产市场真正的初步发展自1998年开始，到2017年不过才是20年。未来二十年中国房地产市场何去何从，这才是最应该去关注的问题。老谢研究中国房地产二十年，每年市场的年总结果，基本上得到数据的印证，并没有胡说八道。跟着老谢投资不动产的人，创造大量的财富。未来二十年房地产市场发展趋势会怎么走，这是长周期的研究课题。
老谢对判断房地产长周期主要指标是GDP的增速、人口增长、家庭结构分裂率、住房消费、城镇化率、城套率，另外是房价收入比、租金回报率、空置率和住房饱和度的四个因素不可忽略。而房地产短周期主要指标是经济、政策（货币、土地、税收、金融、融资、住房、户籍、规划、城市群（京津冀、珠三角、长三角，还有17个城群）、长效机制、房地产税、遗产税）、资金（货币与房贷供应、利率、房贷首付、资金价格）、供需、库存去化周期，其中金融、货币、信贷与房贷首付及利率的因素影响最大。
目前房地产市场处于短周期的波动期、调整期，政策引起的市场供需、价格波动，只是短期影响。长期看，不会影响到未来中国房地产市场发展大趋势发展。由于中国经济的体制、制度、经济发展模式、地方发展方式、货币、财政、金融、土地、住房、税收、人口问题等一系列问题的改革，短期都不会有根本性、实质性的本质变化。毫无疑问，城镇化走完需要几十年时间，消费结构已进入住房时代，人口红利转向人才红利，二孩放开，未来二十年中国房地产市场依然是大好前景。
老谢是这样看的，未来二十年支撑中国房地产市场发展的动力与价格上涨的推动力，就是经济稳定增长、人口增长、家庭结构分裂率、住房消费、城镇化率、城套率、创新。中国房地产市场二十年增长发展过程，至少人口在达到城镇化70%以前，一手房市场仍然是主要市场。未来中国经济的体制制度不会颠覆、房地产推动经济发展不会改变、房地产收入是地方第二财政、城镇化的发展，人口老龄化、入学毛率趋势，会支撑房地产行业更加蓬勃。
未来20年中国房地产20大趋势，老谢认为是这样的。第一是中国房地产业依然是支柱产业时代、基础产业、主导产业、先锋产业、黄金时代。经济的发展、土地价格不断上涨、货币贬值客观条件、购房人增长、城镇化完成、人口向城市集中、农村户口转为城市户口，都将导致未来二十年以及相当长一段时间内，房地产依然是中国的支柱产业。
第二是中国房地产依然是政-府-调控主导时代、一刀切调控结束进入分类时代。计划经济体制没有转变为市场经济、市场决定资源套置没有实现、土地垄断与供应垄断没有改变、产权制度与土地制度没有完全改革、市场无法决定价格前，都会导致未来二十年以及相当长一段时间内，房地产依然是政-府-调控主导时代。
第三是中国房地产业依然是卖方时代。只要土地垄断与土地供应垄断没有变、房企卖地卖房模式没变、房企预售制没变、房企项目滚动开发模式没变、价格非市场决定、房源与价格公开透明等没有改变，都会导致未来二十年以及相当长一段时间内，房地产依然是卖方时代。
第四是中国地方财政依然是土地财政时代。只要分税制没变、土地置换城市基础设施没变、地方债务扩大、地方经济发展模式没变、土地制度与出让方式没变等，都会导致未来二十年以及相当长一段时间内，地方财政依然是土地财政时代。
第五是中国房地产投资依然是资产配置时代。在人民币贬值、美元升值、投资渠道狭窄、通货膨胀、资产荒、货币与信贷的超发、出海投资、实体业低迷等因素下，另外是房子的居住、投资、融资的三大功能影响下，都会导致未来二十年以及相当长一段时间内，中国房地产投资依然是资产配置时代。
第六是中国房地产价格普涨时代结束进入城市分化时代。由于资源分配与供应的不平衡、不合理，产业与经济的发展不均衡，人口与财富的流动性扩大，都会导致未来二十年以及相当长一段时间内，中国房地产依然是城市分化时代。毫无疑问，未来中国房地产价格还是保持震荡上涨的趋势。
第七是中国房地产进入改善需求时代。随着二胎政策的放开与家庭结构分裂及房屋拆迁等产品结构的变化， “环保”、“低碳”、“智能”的产品发展，都会导致未来二十年以及相当长一段时间内，中国房地产依然是改善需求时代。
第八是中国房地产金融化时代、房地产金融存量监管时代。房地产证券化，房地产金融化的主要模式：1.ABS：发行资产抵押债券，创新融资渠道。2.REITs：发行标准化证券，盘活资产流动性。房地产金融化要分两步，第一步是商业不动产的金融化，就是REITs，目前很多机构都开始尝试；第二步就是房地产抵押贷款的证券化，即MBS。
作为不可分割的资产，房产价值高昂又不能分拆购买。另外是第三是建立小额贷款公司。第四是房企入股银行，建立房企银行。第五是房企入股保险，建立房企保险公司。第六是房企地产基金模式。随着金融与制度的放开，未来二十年以及相当长一段时间内，中国房地产进入金融化时代。
第九是中国房地产进入大中城市高价征地拆迁安置时代。第十是房企进入城市群拿地时代、核心三四线城市攻城略地时代、收益偏平时代、500强垄断时代。第十一是全国50强房企进入转型时代、互联网+时代。第十二是全国主要城市商业地产进入存量资产时代。第十三是全国主要城市房地产进入存量时代。第十四是全国主要城市房地产进入三高时代（高房-价、高地-价、高成本）时代。
第十五是全国主要城市房地产进入全豪宅时代。第十六是全国主要城市房地产进入地铁+高铁+轻轨+机场时代。第十七是全国主要城市房地产进入超级城市群+都市圈+国家新区+自贸区时代。第十八是全国主要城市房地产进入学区房+学位房时代。第十九是全国主要城市房地产进入人口大膨胀+交通拥挤+资源紧缺时代。第二十是全国主要房企进入资源型+城市群+人口大+交通轨道型城市土地抢夺战。
